시골 빈집 매매 전 체크해야 할 서류·등기·토지이용계획표 보는 법

“시골 빈집, 싸게 나왔다는데… 이거 사도 될까요?”

귀촌·귀농을 준비하다 보면 시골 빈집 매물을 자주 보게 됩니다. 겉으로 보기에는 가격도 저렴하고, 마당도 넓어 보이지만, 서류와 등기, 토지이용계획을 제대로 보지 않고 계약했다가 크게 후회하는 경우도 정말 많습니다.

이 글에서는 시골 빈집을 매수하기 전에 반드시 체크해야 할 서류 목록, 등기부 등본에서 봐야 할 핵심 항목, 토지이용계획확인서를 보는 기본 방법까지 한 번에 정리해 드립니다.

 

계약서에 도장을 찍기 전에, 단 10분만 투자해서 서류를 차분히 살펴보면 큰 손해를 막을 수 있습니다.

아래 ‘시골 빈집 서류·등기·토지이용계획 체크리스트’를 보면서 내가 보려는 집이 안전한 매물인지 함께 확인해 보세요.

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■ 시골 빈집 매수 전에 반드시 확인해야 할 기본 서류

먼저, 시골 빈집을 보게 되면 아래 서류들을 기본으로 준비해 두는 것이 좋습니다.

서류명	확인 내용	발급처
등기부 등본(건물/토지)	소유자, 근저당, 가압류, 가처분 여부	인터넷등기소, 등기소
토지이용계획확인서	용도지역, 농지 여부, 행위 제한	정부24, 지자체 민원실
지적도 및 토지대장	경계, 지목, 면적, 실제 사용 상태	정부24, 시·군·구청
건축물대장	불법 증축 여부, 구조, 용도	정부24, 지자체 건축과
도로 접합 여부 자료	맹지 여부, 진입로 폭·소유권	지적도·현장 확인

이 다섯 가지만 먼저 챙겨 보아도, 위험 매물인지, 기본은 갖춘 매물인지를 어느 정도 걸러낼 수 있습니다.

 

■ 등기부 등본에서 꼭 확인해야 할 4가지

등기부 등본은 일종의 “집과 땅의 이력서”입니다. 다음 네 가지는 반드시 확인해야 합니다.

• 소유자 이름 – 실제 매도인과 일치하는지
• 근저당권 설정 여부 – 은행 대출이 어느 정도 잡혀 있는지
• 가처분·가압류·경매 이력 – 법적 분쟁 중인 물건인지
• 갑구·을구 전체 이력 – 최근에 갑자기 소유권이 여러 번 바뀌지는 않았는지

만약 근저당이 많이 잡혀 있다면, 매매 대금으로 대출을 먼저 상환하고 말소할 수 있는지 여부를 명확히 해야 하고, 가처분·가압류가 보인다면 가급적 신중하게 다시 판단하는 것이 좋습니다.

 

■ 토지이용계획확인서에서 볼 것

시골 빈집은 “집만 보고” 계약하는 실수를 하기 쉽지만, 실제로는 그 집이 올라가 있는 토지의 용도와 규제를 확인하는 것이 핵심입니다.

항목	중요 포인트
용도지역	농림지역, 계획관리, 보전관리 등 – 건축·증축 가능 여부
지목	대지, 답, 전, 임야 등 – 현재 건축물과 일치하는지
행위 제한	개발제한구역, 문화재보호구역, 상수원보호 등
도로 계획	앞으로 도로가 날 예정인지, 또는 도로에 편입될 계획은 없는지

특히 농지(전·답) 위에 올라간 주택이라면, 향후 증축·용도변경·매매 등에 제한이 있을 수 있기 때문에 토지이용계획과 건축물대장을 함께 비교해보는 것이 좋습니다.

■ 현장에서 꼭 체크해야 할 체크리스트

• 도로에서 집까지 차량 진입이 가능한지 (폭, 진입 각도)
• 주변 축사·공장·묘지 등 기피 시설 존재 여부
• 하수·배수로, 빗물 흐름 방향 (침수 위험)
• 지붕·외벽·기초 균열 상태
• 보일러·전기·수도 계량기 명의·상태

서류상 문제도 중요하지만, 실제로 살아도 되는 집인지는 결국 현장에서 눈으로 확인해야 합니다.

■ 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 시골 빈집은 중개업소 없이 직거래해도 될까요?
A. 가능은 하지만, 서류 검토·권리 관계 확인에 익숙하지 않다면 공인중개사 도움을 받는 편이 안전합니다.

Q. 등기부에 근저당이 있어도 사도 되나요?
A. 매매 대금으로 대출을 전액 상환하고 말소한다는 조건이 계약서에 명확하게 들어간다면 가능하지만, 말소 절차를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

Q. 토지이용계획확인서는 어디서 발급받을 수 있나요?
A. 정부24에서 인터넷 발급이 가능하며, 가까운 시·군·구청 민원실에서도 발급받을 수 있습니다.

 

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